Les allemands ont pris en photo chaque nouvel arrivant … jusqu’en 1942 ; apres, ca faisait vraiment trop de boulot. /// Niemcy fotografowali wszystkich przybywających d obozu… aż do 1942, potem, było troche za dużo roboty
Parmi eux, Władysława Jankowska (21.11.1920 – 2.5.1943), arrivee au KL le 8.8.1942 /// Miedzy nimi znalazła się Władysława Jankowska (21.11.1920 – 2.5.1943), w obozie od 8.8.1942
et Józef Jankowski, pretre (17.11.1910 – 16.10.1941), interne le 29.5.1941 /// i Józef Jankowski, ksiądz (17.11.1910 – 16.10.1941), w obozie od 29.5.1941
J’ai refait les simulations TRI de Galeria Pestka.
Hypothèses :
– acquisition sur la base d’un prix variant entre 82 et 85m
– taux de cap à la sortie 5.5% ou 6%
– due dil. cost : 500 K (réaliste)
– taux d’intérêt de 4.8% + 150 pdb de marge (réaliste – on peut swaper à ce taux-là)
– hypothèses de progression des loyers validées par Karim (« réalistes »)
– asset management fees (AEW CE) non-récupérables : 4% des loyers
– capex : 200 K /an à/c de la 6ème année
– le budget de charges pris en compte dans le calcul du shortfall est notre budget de charges (ce shortfall progresse dans le temps du fait de caps exprimés en et parfois non indexés) …
J’ai fait une version V2 pour laquelle j’ai considéré que les locataires ayant un bail de 5 ans et ne bénéficiant pas d’une option de renouvellement aux mêmes conditions (ils sont peu nombreux car ne représentent que 3 500 m²) paieraient au renouvellement l’équivalent de 7/m²/mois de charges (contre 4.2 aujourd’hui).
Compte tenu de ces hypothèses pas trop aggressives, le résultat est plutôt encourageant (cf. ci-dessous) – On en parle demain …
Sébastien
ps : cela peut encore un peu bouger – je n’ai pas encore le montant exact du prêt en par ex.